木更津のハザードマップの見方。建売選びで洪水と浸水履歴を確かめる

木更津は私が生まれ育った町です。ここで家を買う方には、手数料のように減らせるお金は減らして、そのぶん場所選びにはじっくり時間を使ってほしいと思っています。その場所選びで、建物の間取りや価格と同じくらい大事なのが、ハザードマップの確認です。

木更津は東京湾に面していて、市内を小櫃川や矢那川などが流れ、海沿いの平地から丘の上の分譲地まで地形もさまざまです。同じ市内でも、場所によって気をつけたい災害が違います。この記事では、木更津で建売を選ぶ前に、ハザードマップをどこで、どの順番で見ればいいかをお話しします。

木更津のハザードマップは冊子版が手元に置きやすい

木更津市は「木更津市防災ハザードマップ」を冊子にして市内の全戸に配っています。今の版は令和8年3月発行の第5版で、洪水、土砂災害、津波、高潮、地震の揺れやすさと液状化、ため池などがまとめて載っています（2026年11月時点）。市外から引っ越してくる方には、転入の手続きのときに市民課で渡されます。

市のホームページには住所で検索できるWEB版もありますが、2026年10月27日の夜から停止していて、再開の時期は案内されていません（11月6日に確認）。その間は、冊子版のほか、国土交通省のハザードマップポータルサイトでも同じ場所の洪水や土砂災害の情報を見られます。家探しの段階では、冊子を1冊手元に置いて、気になる物件の場所に印を付けていくのがいちばん分かりやすい方法です。

建売の場所は、洪水・高潮・土砂災害の順に見る

まず見たいのは川の洪水です。冊子には、小櫃川や矢那川のほか、令和4年に千葉県が浸水の想定を公表した烏田川・畑沢川・浮戸川も載っています。浸水する深さに加えて、小櫃川と矢那川は「水が引くまでにどのくらいかかるか」を示す図もあります。深さが浅くても、何日も水が引かない場所では、車が使えない、外に出られないといった暮らしへの影響が長引きます。車がないと動きにくい地域なので、ここは見ておきたいところです。

次に、海に近い平地なら高潮と津波のページを見ます。反対に、丘の上を切り開いた分譲地では、水の心配は小さくても、近くにがけや高い擁壁がないか、土砂災害の区域にかかっていないかを確かめます。地震の揺れやすさや液状化については、こちらの記事で詳しくお話ししています。

木更津市の「浸水履歴」もあわせて見る

ハザードマップは「大雨が降ったらこうなるかもしれない」という想定です。これとは別に、木更津市は実際に浸水があった場所の一覧を「浸水履歴」として公開しています。平成16年4月以降に市民から報告があり、市の危機管理課が把握したもので、丁目と大まかな番地まで五十音順に載っています。

気になる建売の住所が載っていれば、どんな雨のときだったか、その後に排水の工事などがあったかを確かめるきっかけになります。ただし、市のページにもあるとおり、一覧に載っていないことは浸水がなかったという意味ではありません。区画整理などで地形が変わった場所もあります。現地を見るときは、道路より敷地や玄関が低くなっていないか、近くの側溝や水路の様子もあわせて見ておくと安心です。

契約前の重要事項説明で説明される範囲

2020年8月から、不動産会社は契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を示して説明することになっています。対象は洪水・雨水出水（内水）・高潮のうち、市町村がマップを作っているものです。土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に入っているかどうかも、重要事項説明の項目です。

ただ、重要事項説明は契約の直前に行うものです。そこで初めて「浸水の想定区域に入っている」と聞いても、気持ちの整理がつきにくいと思います。物件を見に行く前か、内覧したその日のうちに、自分で一度マップを開いておくことをおすすめします。

資料	分かること	どこで見るか
木更津市防災ハザードマップ（冊子版）	洪水・高潮・津波・土砂災害・地震・ため池	全戸配布、転入時に市民課
ハザードマップポータルサイト	住所を入れて洪水・土砂災害などを重ねて表示	国土交通省のサイト
木更津市「浸水履歴」	平成16年4月以降に報告された浸水の場所（丁目単位）	市のホームページ

火災保険の水災補償と、仲介手数料無料で浮くお金

ハザードマップで浸水の想定がある場所なら、火災保険に水災補償を付けるかどうかも考えておきます。水災の保険料の目安は、損害保険料率算出機構が市区町村ごとに5つの区分に分けて示していて、地域によって負担が変わります。補償を付けると保険料は上がるので、家を買うときの費用の中で予算を取っておくと慌てません。

その予算に回せるのが、仲介手数料です。上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で（2026年11月時点）、新築建売の販売価格には建物の消費税が含まれているため、税抜の物件価格で計算します。木更津周辺の建売は2,500万円から4,000万円くらいまであり、たとえば物件価格（税抜）3,200万円なら（3,200万円×3%＋6万円）×1.1で税込112万2,000円です。当社は、分譲会社など売主から手数料を受け取れる物件では、買主の仲介手数料をいただいていません。売主から受け取れない物件は、個別にお見積りします。建売選びの基本は、こちらの記事でもまとめています。

ハザードマップの版や公開状況、重要事項説明の制度、仲介手数料の上限額は2026年11月時点の情報です。参考：木更津市「木更津市防災ハザードマップ（冊子版）」「浸水履歴」、国土交通省「不動産取引時に水害リスク情報の説明を義務化」、ハザードマップポータルサイト、損害保険料率算出機構「水災等地」

気になる建売の場所、LINEで一緒に確かめます

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